Un dégât des eaux dans les parties communes, un incendie qui ravage un appartement ou une toiture arrachée par la grêle : le sinistre en copropriété est une épreuve pénible. Entre le syndic, le conseil syndical et les nombreux copropriétaires, obtenir une indemnisation devient vite un casse-tête.
Face à l’expert envoyé par l’assurance, la copropriété se retrouve souvent démunie. Pourtant, un acteur peut changer la donne : l’expert d’assuré.
Qui décide vraiment de l’expertise ? Comment obtenir un remboursement juste ? Tout savoir pour reprendre la main sur votre dossier.
Lorsqu’un dommage frappe un immeuble, le syndic doit agir vite pour que la copropriété soit préservée et/ou réparée. Ainsi, il déclare le sinistre à l’assurance de l’immeuble (souvent via un contrat Multirisque Immeuble). Dans la majorité des cas, l’assureur envoie alors un expert, qui travaille pour la compagnie, pas pour vous. Son but reste de limiter le coût des réparations en se référant aux lignes du contrat.
La gestion des sinistres par le syndic prend beaucoup de temps. Le gestionnaire doit prendre en compte les urgences, les devis et les plaintes des occupants. Dans cette gestion, le montant réel des pertes passe parfois au second plan. C’est ici que le déséquilibre s’installe entre l’assureur puissant et la copropriété isolée.
Depuis 2018, la Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (IRSI) gère la plupart des dégâts des eaux et incendies en dessous de certains seuils. En effet, la convention IRSI simplifie les démarches pour les petits sinistres dont les dommages sont inférieurs à 5 000 €. La convention désigne un seul assureur, appelé assureur gestionnaire pour piloter le dossier. Vous pouvez consultez des infos complémentaires sur le site du gouvernement.
Cependant, cette simplification a des limites. Un seul technicien estime les dégâts pour tout le monde. Pour des dommages importants, cette vision unilatérale porte préjudice aux copropriétaires. La copropriété doit demander son propre examen pour obtenir un autre avis sérieux.
L’expert d’assuré est le seul professionnel qui défend uniquement vos intérêts. Contrairement à l’expert de la compagnie, il n’a aucun lien avec l’assureur.
Son rôle est clair :
Engager un expert sinistre indépendant par votre copropriété transforme le rapport de force inégal en une discussion équilibrée. Et c’est surtout la seule façon de financer les travaux de remise en état sans piocher dans la trésorerie de l’immeuble.
La loi vous donne la liberté de choisir votre expert. Le syndic peut faire appel à un cabinet d’expertise d’assuré dès que le sinistre est déclaré.
Il faut agir sans attendre. Dans l’idéal, votre expert doit être présent lors de la première visite de l’expert de l’assurance. Cela évite les erreurs de jugement dès le départ. De plus, beaucoup de contrats d’assurance immeuble contiennent une garantie « Honoraires d’expert », ce qui signifie que les honoraires de votre expert seront en toute ou partie pris en charge par la compagnie d’assurance
Pour en savoir plus sur les règles des contrats collectifs, d’autres informations sont disponibles dans notre article sur les actualités de l’assurance en copropriété.
Chaque sinistre cache des pièges :
Dans chaque cas, l’expert d’assuré apporte un regard technique que le syndic ne possède pas.
Pendant l’expertise, l’expert d’assuré argumente point par point. Si l’assureur propose une simple remise en peinture après un dégât des eaux, l’expert d’assuré peut imposer un assèchement des murs ou le remplacement des isolants endommagés.
Il parle le même langage que les assureurs et connaît les règles concernant la vétusté. Son action permet souvent d’augmenter l’indemnité de 15 % à 30 % par rapport à l’offre initiale. C’est la meilleure protection pour votre patrimoine immobilier et celui de la copropriété.
Oui. Le syndic gère l’immeuble au quotidien. Il a le droit de prendre un expert pour protéger la copropriété. Il prévient ensuite le conseil syndical de cette mesure.
Les honoraires d’un expert d’assuré correspondent à un pourcentage du montant total de l’indemnité. Si votre contrat d’assurance immeuble prévoit une garantie « Honoraires d’expert », cela signifie que c’est l’assurance qui prendra en charge partiellement ou totalement la facture d’honoraires.
L’expert de l’assurance travaille pour le compte de la compagnie d’assurance qui va indemniser. A l’inverse, l’expert d’assuré travaille pour vous, pour défendre vos intérêts et s’assurer que vous recevez le maximum prévu par votre contrat.
Dès le premier jour. Appelez-le avant que l’expert de l’assurance ne passe. C’est là qu’il est le plus efficace.
L’expert de l’assureur doit venir pour évaluer le coût pour sa compagnie. Mais vous n’avez pas à accepter ses chiffres sans discuter. Votre expert d’assuré sert justement à contester son rapport s’il est trop bas.
Vous devez être acteur de la gestion des sinistres par le syndic. En choisissant votre propre expert, vous reprenez le pouvoir sur votre assurance. L’expert d’assuré est l’allié qui vous aide à faire face à un sinistre et aux calculs des assureurs. Ne laissez pas la compagnie décider seule du prix de vos réparations : faites appel à un spécialiste pour une défense efficace.
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